|
ÇöÀç½Ã°£: (EST) 2024³â 4¿ù 17ÀÏ, ¼ö 9:51 pm
|
º¯µ¿¸ð±âÁö ÀûÀýÈ÷ È°¿ëÇϸé 'À̵æ'
|
¿À·¡ »ì Áý ¾Æ´Ï¶ó¸é °í·ÁÇØ ºÁ¾ß
ÃÖ±Ù ³·Àº ±Ý¸®·Î ÀÎÇØ º¯µ¿ ÀÌÀÚÀ² ¸ð±âÁö ÀαⰡ ¿©´À¶§º¸´Ùµµ ³ô¾Ò´Ù. ¶Ç ÁÖÅüÒÀ¯ÁÖµéÀº ¸ð±âÁö »óÇ°¿¡ ´ëÇØ °ú°Å ¾î´À¶§º¸´Ù ³ë·ÃÇØÁ® º¯µ¿ ¸ð±âÁö¿¡ ´ëÇÑ Àαâ´Â ±× ¾î´À¶§º¸´Ùµµ ³ôÀ¸ ÆíÀ̶ó ÇÒ ¼ö ÀÖ´Ù.
±×·¯³ª ´Ü±â ÀÌÀÚÀ²Àº Áö³ÇØ º½ ±â·ÏÀûÀ¸·Î ³·¾ÆÁ³´Ù Á¡Á¡ ¿À¸£°í ÀÖ´Ù. ¶Ç ¾ÕÀ¸·Î °è¼Ó ¿À¸¥´Ù¸é º¯µ¿ ÀÌÀÚÀ² ¸ð±âÁö·Î ÁÖÅÃÀ» ¸¶·ÃÇÑ »ç¶÷µéÀº ºÎ´ãÀ» ´À³¢°Ô µÉ °ÍÀÌ È®½ÇÇÏ´Ù.
»ç½Ç ÁÖÅÃÀ» ¸¶·ÃÇÒ ¶§ ±¸¸ÅÀÚµéÀº º¯µ¿ ÀÌÀÚÀ² ¸ð±âÁö(ÀÌÇÏ º¯µ¿ ¸ð±âÁö) º¸´Ù´Â °íÁ¤ ÀÌÀÚÀ² ¸ð±âÁö¸¦ ¼±È£ÇÏ°í ÀÖ´Â °ÍÀÌ »ç½ÇÀÌ´Ù. ÀÌ´Â ±Ý¸®º¯È¿¡ µû¶ó ÀÌÀÚ À²µµ º¯µ¿Çϱ⠶§¹®¿¡ ±×¿¡ ´ëÇÑ ºÒ¾È½É¸®°¡ ¼ÒºñÀڵ鿡°Ô Á¸ÀçÇϱ⠶§¹®ÀÌ´Ù. ±×·¯³ª ÀϺΠºÎµ¿»ê Àü¹®°¡µéÀº º¯µ¿ ¸ð±âÁö¿¡ ´ëÇÑ ¿ø¸®¿Í ±âÁØÀ» ÀÌÇØÇÑ´Ù¸é »óȲ¿¡ µû¶ó º¯µ¿¸ð±âÁö°¡ ´õ¿í À¯¸®ÇÒ ¶§°¡ ¸¹´Ù´Â »ç½ÇÀ» ±ú´Ý°Ô µÉ °ÍÀÌ¶ó ¸»ÇÑ´Ù.
º¯µ¿ ¸ð±âÁö´Â ¹«¾ùÀΰ¡?
º¯µ¿ ¸ð±âÁö´Â °æ±â»óȲ¿¡ µû¶ó ÀÌÀÚÀ²ÀÌ º¯ÇÏ°í µû¶ó¼ ¿ù ÆäÀ̸ÕÆ®µµ ´Þ¶óÁö´Â ¸ð±âÁö´Ù. Áï ÀÌÀÚÀ²ÀÌ ¿À¸£¸é ÆäÀ̸ÕÆ®°¡ ´Ã¾î³ª °¡°è ÀçÁ¤ÀÌ Å¸°ÝÀ» ¹ÞÀ» ¼öµµ ÀÖ´Ù´Â °ÍÀÌ´Ù.
º¯µ¿ ¸ð±âÁö¿¡¼ »ç¿ëµÇ´Â Ãʱâ ÀÌÀÚÀ²Àº ÃÖÃÊ Á¶Á¤±âÀÏ(First Adjustment Date)±îÁö¸¸ Àû¿ëµÇ¸ç, ÀÌ ÃʱâÀÌÀÚÀ²ÀÌ Àû¿ëµÇ´Â Ãʱâ ÀÌÀÚÀ² °íÁ¤±â°£ (Initial Fixed Interest Period) Àº 1, 3, 6, 12°³¿ù µî ªÀº ±â°£À̰ųª 3, 5, 7, 10³â µî Àå±â°£ÀÏ ¼öµµ ÀÖ´Ù.
À¶ÀÚ ±â°üÀÌ Ãʱâ ÀÌÀÚÀ²À» Á¦½ÃÇÒ ¶§ ¼ÒºñÀÚµéÀº ÀÌ ÀÌÀÚÀ²ÀÌ ¿ÏÀü Áö¼öÈ ÀÌÀÚÀ²(Fully Indexed Rate)ÀÎÁö, ¾Æ´Ï¸é ÇÒÀÎ ÀÌÀÚÀ²(Teaser Rate) ÀÎÁö ¿ì¼± ±¸º°ÇØ¾ß ÇÑ´Ù. ÇÒÀÎ ÀÌÀÚÀ²Àº À¶ÀÚ ±â°üÀÌ À¶ÀÚ È°¼ºÈ¸¦ À§ÇØ 1.25%, 1.75%, 2.75%, 3.75% µîÀ¸·Î ¸Å¿ì ³·°Ô Á¦½ÃÇÑ °ÍÀÌ´Ù. ÀÌ´Â ÀϽÃÀûÀÎ °ÍÀ¸·Î ÃÖÃÊ Á¶Á¤±âÀÏ ÀÌÈÄ¿¡ Á¶Á¤µÉ ÀÌÀÚÀ²°ú´Â »ó°ü¾ø´Ù.
¹Ý¸é ¿ÏÀü Áö¼öÈ ÀÌÀÚÀ²Àº ÀçÁ¤Áö¼ö¿Í ¸¶ÁøÀ» ÇÕÇÑ ÀÌÀÚÀ² Á¶Á¤ ¹æ½Ä¿¡ µû¶ó ÀÌ·ïÁø´Ù. À¶ÀÚ ±â°ü°ú ÇÁ·Î±×·¥¿¡ µû¶ó ¹Ì À繫ºÎÁõ±Ç (US Treasury Securities)Áö¼ö, Á¤±â¿¹±Ý(CD)Áö¼ö, ÀÚ±ÝÂ÷¿ëºñ¿ë(Cost of Funds)Áö¼ö, ÀºÇà¿ì´ë±Ý¸®(Bank Prime Rate) µî ¸Å¿ì ´Ù¾çÇÑ ÀçÁ¤ Áö¼ö°¡ »ç¿ëµÈ´Ù.
À¶ÀÚ ±â°üÀº ÀÌÀÚÀ² Á¶Á¤ ¶§ °è¾à¼¿¡¼ ÁöÁ¤ÇÑ ÀçÁ¤Áö¼ö(Index)¿¡ ¸¶Áø (Margin) À» ÇÕÇÏ¿© ¿ÏÀü Áö¼öÈ ÀÌÀÚÀ²(Fully Indexed Rate)À» °áÁ¤ÇÑ´Ù. À¶ÀÚ ±â°üÀº ÀÌÀÚÀ² Á¶Á¤Çѵµ(Interest Rate Cap)¿¡ µû¸¥ Á¦ÇÑÀÌ Àû¿ëµÇÁö ¾Ê´Â °æ¿ì¿¡´Â ÀÌ ¿ÏÀü Áö¼öÈ ÀÌÀÚÀ²À» ´ÙÀ½ ±â°£ÀÇ ÀÌÀÚÀ²·Î °áÁ¤ÇÑ´Ù.
±×·¯³ª º¯µ¿ ¸ð±âÁö´Â ±Þ°ÝÇÑ ÀÌÀÚÀ² º¯µ¿À¸·ÎºÎÅÍ ¼ÒºñÀÚ¸¦ º¸È£ÇÏ´Â Á¦µµ Áï, °©Àڱ⠳ôÀº ÀÌÀÚÀ²À» Ã¥Á¤ÇÏÁö ¸øÇϵµ·Ï ÇÏ´Â ÀÌÀÚÀ² Á¶Á¤Çѵµ(Interest Rate Cap)¸¦ ´ëü·Î Àû¿ëÇÑ´Ù. ÀÌ ÀÌÀÚÀ² Á¶Á¤Çѵµ´Â ÃÖÃÊ Á¶Á¤Çѵµ (Initial Cap), ÁÖ±âÀû Çѵµ(Periodic Cap)¿Í Àü±â°£ Çѵµ(Life Cap)·Î ¼¼ºÐÇÒ ¼ö ÀÖ´Ù.
ÃÖÃÊ Á¶Á¤ Çѵµ´Â ÃÖÃÊ ÀÌÀÚÀ² Á¶Á¤ ¶§¿¡ ÀÌÀÚÀ²ÀÇ º¯µ¿ÆøÀ» Á¦ÇÑÇϸç, ÁÖ±âÀû Çѵµ´Â µÎ ¹ø° Á¶Á¤ ¶§ºÎÅÍ ¸Å ȸÀÇ º¯µ¿ÆøÀ» Á¦ÇÑÇϸç, Àü±â°£ Çѵµ´Â À¶ÀÚ Àü±â°£ µ¿¾ÈÀÇ º¯µ¿ÆøÀ» Á¦ÇÑÇÑ´Ù. À¶ÀÚ ½Ç¹«¿¡¼´Â 2/2/6, 5/2/5 ¿Í °°ÀÌ À§ÀÇ ¼¼°¡Áö ÀÌÀÚÀ² Á¶Á¤Çѵµ¸¦ Ç¥½ÃÇÑ´Ù.
¶Ç ¼ÒºñÀÚÃø¿¡¼ ±¸º°ÇØ¾ß ÇÒ °ÍÀº ¿ù ºÒÀÔ¾× Á¶Á¤ Çѵµ (Payment Change Cap)ÀÌ´Ù. ¿ù ºÒÀÔ¾× Á¶Á¤Çѵµ(¿¹: ¿¬º° 7.5%)¸¦ ±ÔÁ¤ÇÏ´Â ÇÁ·Î±×·¥ Áß¿¡´Â ¾ÆÁÖ ³·Àº ÇÒÀÎ ÀÌÀÚÀ²À» Á¦½ÃÇÏ¸é¼ ÃÖÃÊ Á¶Á¤ Çѵµ³ª ÁÖ±âÀû Çѵµ µîÀÇ ÀÌÀÚÀ² Á¶Á¤ Çѵµ¸¦ ±ÔÁ¤ÇÏÁö ¾Ê´Â °æ¿ì°¡ ¸¹´Ù.
ÀÌ·¯ÇÑ ÇÁ·Î±×·¥Àº ÀÌÀÚÀ² º¯µ¿¿¡ ´ëÇÑ Çѵµ¸¦ Á¤ÇÏÁö ¾Ê°í º¸Åë 7.5%ÀÇ ¿¬º° ¿ù ºÒÀÔ¾× º¯µ¿Çѵµ¸¸ µÎ°í ÀÖ´Ù. ¶Ç À¶ÀÚ Ãʱ⿡ ¾ÆÁÖ ³·Àº ÀÌÀÚÀ²À» Àû¿ëÇÔÀ¸·Î½á ±¸Á¶ÀûÀ¸·Î ¿ø±ÝÀÌ ºÒ¾î³¯ ¼ö ÀÖ´Â °¡´É¼ºÀ» ¿¾îµÎ°í ÀÖÀ¸¹Ç·Î ÀÌ¿¡ ´ëÇÑ Æ¯º°ÇÑ ÁÖÀÇ°¡ ÇÊ¿äÇÏ´Ù. ÀÌ °æ¿ì ¸Å´Þ ¸ð±âÁö ³³ºÎ¾×ÀÌ ¸Å¿ù ¹ß»ýÇÏ´Â ÀÌÀÚ¿¡µµ ¹ÌÄ¡Áö ¸øÇØ ºÎÁ·ÇÑ ÀÌÀÚºÐÀÌ ¿ø±ÝÀ¸·Î Ãß°¡µÇ´Â ¿ª»ó°¢(Negative Amortization)°á°ú¸¦ ÃÊ·¡ÇÒ ¼ö ÀÖ´Â °ÍÀÌ´Ù.
º¯µ¿ ¸ð±âÁö, ¾î¶² »óȲ¿¡¼ À¯ÀÍÇϳª?
º¸Åë À¶ÀÚ ±â°üÀ̳ª À¶ÀÚ ¾Ë¼± ±â°ü¿¡¼´Â Ãʱâ ÀÌÀÚÀ²¸¸À» °Á¶ÇÏ°í ÀåÂ÷ÀÇ ÀÌÀÚÀ² °áÁ¤ ¹æ½Ä¿¡ ´ëÇÏ¿© ÃæºÐÈ÷ ¼³¸íÇÏÁö ¾Ê°Å³ª ¼³¸íÇصµ ÀÌÇØÇϱⰡ ¾î·Æ±â ¶§¹®¿¡ ¼ÒºñÀÚµéÀº º¯µ¿ ¸ð±âÁö¿¡ ´ëÇØ ºÒ¾ÈÀ» ´À³¢°Ô µÈ´Ù. ±×·¯³ª º¯µ¿ ¸ð±âÁö¿¡ ´ëÇÑ ±ÔÁ¤À» Á¤È®È÷ ÀÌÇØÇÑ »óÅ¿¡¼ ½Ç¸®¸¦ µûÁ®º¸¸é º¯µ¿ ¸ð±âÁö´Â °íÁ¤ ¸ð±âÁö¿¡ ºñÇØ ÈξÀ À¯¸®ÇÑ ¸éÀÌ ÀÖ´Ù.
¿ì¼± Ãʱâ ÀÌÀÚÀ²ÀÌ °íÁ¤ ÀÌÀÚÀ² ¸ð±âÁö º¸´Ù ³·¾Æ ÁÖÅÃÀ» ¸¶·ÃÇÑ ÀÌÈÄ Ãʱ⠸î³âµ¿¾È ÀÌÀÚ ºÎ´ãÀ» Àý°¨ÇÒ ¼ö ÀÖ´Ù. ¹Ì±¹ÀεéÀº Æò±Õ 7³â¸¶´Ù ÁýÀ» ¿Å±ä´Ù´Â Åë°èµµ ÀÖÀ¸¹Ç·Î ÇÑ ÁÖÅÿ¡¼ ¿À·¡ »ì °èȹÀÌ ¾Æ´Ï¶ó¸é º¯µ¿ ¸ð±âÁö¸¦ °í·ÁÇØ º½ÀÌ ÁÁ´Ù.
¶Ç º¯µ¿ ¸ð±âÁö Ãʱâ ÀÌÀÚÀ²ÀÌ ¾ÆÁÖ ³·´Ù¸é Á¶Á¤ÀÌ µÅµµ 30³â °íÁ¤ ÀÌÀÚÀ²º¸´Ù ´õ ³·À» ¼ö ÀÖ´Ù. ´ëü·Î Àϳ⿡ 2%, ·ÐÀÇ Àü±â°£¿¡ °ÉÃÄ 6% ÀÇ ÀÌÀÚÀ² »ó½Â Çѵµ°¡ ¼³Á¤µÈ´Ù. ¿¹¸¦ µé¾î ½ÃÀÛ ÀÌÀÚÀ²ÀÌ 2.75%ÀÌ°í ¶óÀÌÇÁŸÀÓ Ä¸ÀÌ 6%¶ó¸é ÀÌÀÚÀ²Àº ¾Æ¹«¸® ¿Ã¶ó°¡µµ 8.75%¸¦ ³ÑÀ» ¼ö´Â ¾ø´Ù.
°á±¹ ÃʱâÀÇ ³·Àº ÀÌÀÚÀ²¸¸ °è»êÇÏ°í 'Å« Áý' À» ¸¶·ÃÇÏ´Â ¿ì¸ÅÇÔÀ» ¹üÇÏÁö ¾ÊÀ¸¸é º¯µ¿ ¸ð±âÁö¸¦ À¯¸®ÇÏ°Ô ÀÌ¿ëÇÒ ¼ö ÀÖ´Ù.
|
|