오래 살 집 아니라면 고려해 봐야

최근 낮은 금리로 인해 변동 이자율 모기지 인기가 여느때보다도 높았다. 또 주택소유주들은 모기지 상품에 대해 과거 어느때보다 노련해져 변동 모기지에 대한 인기는 그 어느때보다도 높으 편이라 할 수 있다.

그러나 단기 이자율은 지난해 봄 기록적으로 낮아졌다 점점 오르고 있다. 또 앞으로 계속 오른다면 변동 이자율 모기지로 주택을 마련한 사람들은 부담을 느끼게 될 것이 확실하다.

사실 주택을 마련할 때 구매자들은 변동 이자율 모기지(이하 변동 모기지) 보다는 고정 이자율 모기지를 선호하고 있는 것이 사실이다. 이는 금리변화에 따라 이자 율도 변동하기 때문에 그에 대한 불안심리가 소비자들에게 존재하기 때문이다. 그러나 일부 부동산 전문가들은 변동 모기지에 대한 원리와 기준을 이해한다면 상황에 따라 변동모기지가 더욱 유리할 때가 많다는 사실을 깨닫게 될 것이라 말한다.

변동 모기지는 무엇인가?

변동 모기지는 경기상황에 따라 이자율이 변하고 따라서 월 페이먼트도 달라지는 모기지다. 즉 이자율이 오르면 페이먼트가 늘어나 가계 재정이 타격을 받을 수도 있다는 것이다.

변동 모기지에서 사용되는 초기 이자율은 최초 조정기일(First Adjustment Date)까지만 적용되며, 이 초기이자율이 적용되는 초기 이자율 고정기간 (Initial Fixed Interest Period) 은 1, 3, 6, 12개월 등 짧은 기간이거나 3, 5, 7, 10년 등 장기간일 수도 있다.

융자 기관이 초기 이자율을 제시할 때 소비자들은 이 이자율이 완전 지수화 이자율(Fully Indexed Rate)인지, 아니면 할인 이자율(Teaser Rate) 인지 우선 구별해야 한다. 할인 이자율은 융자 기관이 융자 활성화를 위해 1.25%, 1.75%, 2.75%, 3.75% 등으로 매우 낮게 제시한 것이다. 이는 일시적인 것으로 최초 조정기일 이후에 조정될 이자율과는 상관없다.

반면 완전 지수화 이자율은 재정지수와 마진을 합한 이자율 조정 방식에 따라 이뤄진다. 융자 기관과 프로그램에 따라 미 재무부증권 (US Treasury Securities)지수, 정기예금(CD)지수, 자금차용비용(Cost of Funds)지수, 은행우대금리(Bank Prime Rate) 등 매우 다양한 재정 지수가 사용된다.

융자 기관은 이자율 조정 때 계약서에서 지정한 재정지수(Index)에 마진 (Margin) 을 합하여 완전 지수화 이자율(Fully Indexed Rate)을 결정한다. 융자 기관은 이자율 조정한도(Interest Rate Cap)에 따른 제한이 적용되지 않는 경우에는 이 완전 지수화 이자율을 다음 기간의 이자율로 결정한다.

그러나 변동 모기지는 급격한 이자율 변동으로부터 소비자를 보호하는 제도 즉, 갑자기 높은 이자율을 책정하지 못하도록 하는 이자율 조정한도(Interest Rate Cap)를 대체로 적용한다. 이 이자율 조정한도는 최초 조정한도 (Initial Cap), 주기적 한도(Periodic Cap)와 전기간 한도(Life Cap)로 세분할 수 있다.

최초 조정 한도는 최초 이자율 조정 때에 이자율의 변동폭을 제한하며, 주기적 한도는 두 번째 조정 때부터 매 회의 변동폭을 제한하며, 전기간 한도는 융자 전기간 동안의 변동폭을 제한한다. 융자 실무에서는 2/2/6, 5/2/5 와 같이 위의 세가지 이자율 조정한도를 표시한다.

또 소비자측에서 구별해야 할 것은 월 불입액 조정 한도 (Payment Change Cap)이다. 월 불입액 조정한도(예: 연별 7.5%)를 규정하는 프로그램 중에는 아주 낮은 할인 이자율을 제시하면서 최초 조정 한도나 주기적 한도 등의 이자율 조정 한도를 규정하지 않는 경우가 많다.

이러한 프로그램은 이자율 변동에 대한 한도를 정하지 않고 보통 7.5%의 연별 월 불입액 변동한도만 두고 있다. 또 융자 초기에 아주 낮은 이자율을 적용함으로써 구조적으로 원금이 불어날 수 있는 가능성을 열어두고 있으므로 이에 대한 특별한 주의가 필요하다. 이 경우 매달 모기지 납부액이 매월 발생하는 이자에도 미치지 못해 부족한 이자분이 원금으로 추가되는 역상각(Negative Amortization)결과를 초래할 수 있는 것이다.

변동 모기지, 어떤 상황에서 유익하나?

보통 융자 기관이나 융자 알선 기관에서는 초기 이자율만을 강조하고 장차의 이자율 결정 방식에 대하여 충분히 설명하지 않거나 설명해도 이해하기가 어렵기 때문에 소비자들은 변동 모기지에 대해 불안을 느끼게 된다. 그러나 변동 모기지에 대한 규정을 정확히 이해한 상태에서 실리를 따져보면 변동 모기지는 고정 모기지에 비해 훨씬 유리한 면이 있다.

우선 초기 이자율이 고정 이자율 모기지 보다 낮아 주택을 마련한 이후 초기 몇년동안 이자 부담을 절감할 수 있다. 미국인들은 평균 7년마다 집을 옮긴다는 통계도 있으므로 한 주택에서 오래 살 계획이 아니라면 변동 모기지를 고려해 봄이 좋다.

또 변동 모기지 초기 이자율이 아주 낮다면 조정이 돼도 30년 고정 이자율보다 더 낮을 수 있다. 대체로 일년에 2%, 론의 전기간에 걸쳐 6% 의 이자율 상승 한도가 설정된다. 예를 들어 시작 이자율이 2.75%이고 라이프타임 캡이 6%라면 이자율은 아무리 올라가도 8.75%를 넘을 수는 없다.

결국 초기의 낮은 이자율만 계산하고 '큰 집' 을 마련하는 우매함을 범하지 않으면 변동 모기지를 유리하게 이용할 수 있다.