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코로나19 팬데믹 시기, 주택 어떻게 팔까
[부동산 코너]

(올랜도=코리아위클리) 김혜진(부동산 전문가) = 코로나19 사태는 미국 주택 시장에 커다란 영향을 미쳤습니다. 일년 중 부동산 시장의 성수기라 할수 있는 봄이 되었지만 아직 코로나 사태가 끝나지 않은 상황이라 2021년에 주택매매를 계획했던 분들은 여러 이유로 주춤할 수 밖에 없습니다.

제가 자주 받는 질문 몇 가지를 꼽아보면 "집을 팔 계획을 진행해도 될까요?", "구매자가 오긴 할까요?", "지금이 판매하기에 좋은 시기인가요? 아니면 팬데믹이 끝날 때까지 기다려야 하나요?", "집을 내 놓았다가 코로나에 감염되면 어쩌죠?" 등 입니다. 집주인이 이러한 질문을 하는 것은 너무나 당연합니다. 실제로 코로나19 패쇄가 시작된 2020년의 경우, 집을 매물로 내 놓았다가 취소하신 분들도 있고, 계약 성사 마지막 단계에서 미래에 대한 불확실성 때문에 구매를 취소하신 분들도 많습니다.

그렇다고해서 전혀 매매가 없다는 것을 의미하지는 않습니다. 코로나19 팬데믹 기간에도 부동산 거래는 여전히 진행되고 있습니다. 많은 판매자가 여전히 집을 리스팅하고 구매자도 여전히 구매를 하고 있습니다. 오히려 매물 수가 줄어들면서 어떤 집들은 나오기가 무섭게 매매가 성사됩니다. 진지한 바이어들은 좋은 매물을 놓치는 실수를 반복하지 않기 위해 리스팅 가격보다 높은 가격을 제시하기도 합니다.

애초에 집을 파는 일은 그리 쉬운 일이 아닙니다. 생각보다 시간이 오래 걸리고 비용이 많이 들 수도 있으며 그에 따르는 스트레스 또한 적지 않습니다. 더구나 언제 끝날지 모르는 코로나 사태에서 집을 매물로 내 놓는다는 것 자체가 엄두가 나지 않을 수 있습니다. 그렇다고 마냥 기다릴 수만 없는 처지에 있는 분들에게 안전하고 효율적으로 주택을 판매하는 방법을 제공하고자 합니다.

주택 판매 준비


▲ 플로리다주 롱우드시의 한 동네 주택 앞에 세워진 '매매 절차 중' 표시판. ⓒ 코리아위클리

집을 빨리 팔기 위해서는 프리젠테이션이 항상 중요하게 여겨져 왔었지만, 현재 미국 부동산 시장에서는 더욱 중요해졌습니다. 프리젠테이션은 집의 내부와 외부를 최상의 상태로 구매자에게 보여주는 걸 의미합니다.

일단 집의 내부는 깨끗하고 깔끔해야 합니다. 따라서 정리를 바로 시작하고 꼭 필요한 물건이 아니라면 버리거나, 기부 혹은 창고에 넣어 눈앞에 보이지 않게 하는 것이 좋습니다. 장식을 살펴보고, 페인트 칠을 해야 할 부분이 있는지 점검하고, 집안의 동선을 원활하게 하기 위해 가구를 재배치 하는 것이 좋습니다. 이는 크게 고치지 않고도 효율적으로 집을 넓어 보이게 하며, 구매자가 집을 둘러볼 때 편안함을 느끼게 합니다.

만약 주택 판매를 준비하면서 고칠 부분이 있다면 고칠 것을 권장합니다. 예를 들어 벽에 난 구멍, 깨진 창문, 녹슨 수도 꼭지, 물 곰팡이 때가 낀 샤워실이 있다면 고치는 것이 매매에 좋은 조건이 됩니다.

또한 외부적으로는 정원 정리, 현관 페인트 칠하기, 드라이브웨이 청소등 눈에 띄는 작은 외부 수리를 통해 주변 집들이나 동네에서 돋보이도록 해야 합니다. 코로나19 사태에도 불구하고 집을 '쇼룸' 상태로 유지한다면 최상의 조건으로 계약이 성사될 확률이 높아집니다.

주택 검사

보통 주택 검사(홈 인스펙션)는 오퍼를 넣는 구매자가 하는 것이 일반적입니다. 판매자와 구매자간의 계약 체결 후, 구매자의 비용으로 주어진 기간 안에 인스펙션을 통해 집의 크고 작은 문제점들이 발견되면, 그에 따라 매매 가격이나 수리 여부를 조정할 수 있습니다.

이 과정에서 몰랐던 문제들을 알게 되고 협상에 차질이 생겨 계약이 깨질 수도 있습니다. 판매자가 미리 홈 인스펙션을 함으로써 리스팅 전에 수리 가능한 것들과 그렇지 못한 것들을 파악한다면, 적정한 매매 가격을 책정하고 인스펙션 후에 있을지도 모를 구매자의 추가 요구나 가격 조정에 도움이 됩니다.

요즘 사회적 거리두기를 통해 주택 검사와 감정가격을 평가하는데 '최소한의 접촉'과 '최대한의 예방 조치'를 시행함으로써 상호 오염과 두려움을 최소화하도록 하고 있습니다. 예를 들어 검사관은 구매자, 판매자 또는 부동산 중개인이 동행하지 않고 혼자서 집을 검사하도록 요청받습니다.

또한 집안의 물건을 만질 때 장갑과 마스크를 착용해야 합니다. 구매자가 검사관이 검사를 하는 동안 집에 있기를 원한다면 검사관으로부터 떨어져 집의 다른 공간에 있어야 하며, 집주인은 검사관이 떠난 후에 닿았을 가능성이 있는 것들은 소독된 물티슈로 닦아냅니다.

판매할 주택 가격

미국 주택 시장은 코로나 바이러스가 닥치기 전까지 뜨거웠습니다. 집주인은 팬데믹 이전 호황 시기의 가격으로 팔기를 원할 것입니다. 그러나 수천만 명이 일자리를 잃는 상황에서 경기 침체가 현실화하는 조짐들이 나타나고 있습니다. 부동산 중개인은 판매자에게 주택 가격을 책정 할 때 이를 염두에 두도록 조언합니다. 가격이 너무 높으면 역효과가 발생하여 집이 오랫동안 시장에 머물 수 있습니다.

주택 가격을 책정하는 가장 좋은 방법은 시장 비교 분석(CMA: Comparative Market Analysis)을 실행하는 것입니다. 부동산 중개인의 협조가 필요한 경우, 중개인은 시장 비교 분석을 통해 최종 보고서를 판매자에게 무료로 제공합니다. 그러나 중개인 없이 스스로 주택을 판매하여 한다면 우선적으로 부동산 매매 현황을 파악해야 합니다. 내가 살고 있는 동네에 비슷한 매물들의 크기, 조건, 현재 시장에 내놓은 가격, 최근의 매각 가격 등을 확인하고 평균 가격을 책정하는 것이 좋습니다. 거주 지역의 주택 가격을 추정할 수있는 부동산 목록 웹사이트와 온라인 도구들을 이용하는 것도 좋은 방법입니다.

온라인 마케팅 사용 및 가상 현실

매물을 검색할 때 부동산 중개인이든 구매자든 보통 사진을 보고 마음에 들어 하는 경우가 많습니다. 정말 놀라운 것은 아직도 상당수의 부동산 중개인들이 집을 팔 때 좋은 사진을 올려 놓기 위해 노력하지 않는다는 것입니다.

사회적 거리두기 조치로 현재 많은 지역에서 실제 오픈 하우스 대신 새로운 옵션들이 제공되고 있습니다. 오늘날 부동산 중개인들은 가상 오픈 하우스, 가상 스테이징, 인터액티브 비디오 투어, 디지털 원격 고객 회의 및 클로징 등을 사용하고 있습니다. 따라서 집을 팔고 싶다면 좋은 사진으로 구매자의 관심을 끄는 것과 동시에 가상 비디오 투어로 집을 구석구석 둘러볼 수 있도록 하는 것은 필수이자 최선의 방법이라 할 수 있습니다.

직접 대면 투어 감소

코로나19 사태가 진행중이긴 하지만 아직도 많은 구매자들은 오퍼를 넣기 전에 집을 직접 보고 싶어 합니다. 주택 소유자들은 혹시라도 구매자가 세균이나 바이러스를 집에 옮기지 않을 지 걱정할 것입니다. 어떤 판매자들은 구매자가 직접 집을 보러 오는 것을 거부하고, 온라인 사진과 비디오만으로 매매과정을 진행하기를 바라기도 합니다. 실제로 그렇게 하는 것도 가능하긴 하지만, 오퍼를 받는 데 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

이런 상황 때문에 미 전역의 부동산 중개소는 경우에 따라 직접 투어를 허용함으로써 주택 소유자를 보호하기 위해 애쓰고 있습니다. 예를 들어 잠재적 구매자에게 투어 예약을 허용하기 전에 자금 증명서 또는 모기지 사전 승인 서신을 제공하도록 요청할 수 있습니다. 관심있는 주택에 대해 이미 광범위한 조사를 마친, 재정적 자격을 갖춘 진지한 구매자에게만 독점적으로 투어를 허용함으로써 시간과 위험 부담을 줄이겠다는 것입니다. 일부 중개인은 구매자가 집안 둘러보기를 예약하기 전에 주택 외부를 보러 오는 ‘예비 투어'를 하고 있습니다.

일부 지역에서는 부동산 중개인이 집에 들어가기 전에 중개인, 판매자 및 구매자가 서명해야하는 코로나19 인증 양식을 사용하기도 합니다.

마지막으로, 주택 내부를 둘러보기 위해서 유념해야할 안전 조치를 소개합니다.

- 구매자와 부동산 중개인이 별도로 운전하도록 함
- 부동산 중개인과 구매자에게 마스크, 부티 또는 장갑을 착용하도록 요구
- 손 소독제 배치
- 집안을 만지는 것을 최소화하기 위해, 집주인은 집안의 문은 열어 둔 채로, 등은 켜둔 채로 두고 나가기
- 투어 전후에 철저한 청소 및 소독


코로나 바이러스의 영향으로 인해 우리의 삻은 큰 변화를 겪고 있습니다. 매매과정이 완료되는데 드는 시간이 이전보다 훨씬 오래 걸릴 수도 있습니다. 부동산 전문가들은 코로나사태가 끝날 때까지 기다리고 있는 판매자들이 많기 때문에 경쟁이 덜 한 지금이 집을 팔기에 좋은 시기라고 믿고 있으며, 매물 부족으로 판매자에게 유리한 시장이 형성되고 있다고 말합니다. 따라서 팬데믹 기간 동안 주택을 판매하는 방법을 제대로 안다면 오히려 평소보다 좋은 조건으로 매도할 수있는 기회가 될 수도 있습니다. (문의: 407-569-6328)
 
 

올려짐: 2021년 3월 09일, 화 3:18 pm
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