전문가들 "위기 아닌 정상화… 2008년과는 다르다"

(올랜도) 김명곤 기자 = 미국에서 주택 압류 건수가 증가하고 있지만, 전문가들은 이 현상이 위기를 의미하지는 않는다고 진단했다. 블룸버그, CNBC, CNN 등 복수의 경제 전문 매체와 부동산 정보업체들에 따르면, 지금의 압류 증가는 팬데믹 이후 멈췄던 시장 흐름이 되살아나며 이전 수준으로 복귀하고 있는 신호라는 분석이 우세하다.

여전히 팬데믹 이전보다 낮은 수준

최근 부동산 데이터 분석업체 ATTOM은 2025년 3분기 미국 내 주택 압류 건수가 전년 대비 17% 증가했다고 밝혔다. 특히 9월 한 달 동안은 전체 주거용 부동산 3997채당 1채, 즉 0.025%가 압류 절차에 들어갔다. 이는 작년 9월(4750채당 1채, 0.021%)과 비교하면 20% 늘어난 수치다.

하지만 장기적 흐름을 보면 상황은 다르다. 팬데믹 직전인 2020년 2월에는 2841채당 1채, 즉 0.035%가 압류 대상이었다. 현재는 그보다도 34% 낮은 수준이다. 이를 두고 전문가들은 "조명 없는 지하실에 불을 켠 것처럼, 맥락을 보면 숫자가 그리 무섭지 않다"고 말했다.

코로나19 유행 초기에 연방정부는 2020년 3월부터 2021년 7월까지 압류 유예 조치를 시행했다. 이로 인해 많은 주택 소유자들이 일시적인 소득 손실에도 불구하고 집을 잃지 않고 버틸 수 있었다. 비영리 부채 상담기관 그린패스(GreenPath)의 앤디 맨세이는 "수입이 급감하자 모기지 서비스 업체들이 압류를 유예하고 다양한 지원책을 제공했다"며 "그 효과가 지금도 통계에 영향을 주고 있다"고 설명했다.

ATTOM의 최고경영자(CEO) 롭 바버는 "압류 절차는 1년 이상 걸릴 수 있기 때문에 유예 조치의 여파가 아직도 반영되고 있을 수 있다"며 "하지만 지금은 금리 상승, 주택 구입 부담, 가계 재정 악화 등이 압류 증가에 더 큰 영향을 미치고 있다"고 분석했다.

진입장벽 높아진 시장… 압류도 억제

옥션닷컴(Auction.com)의 경제 담당 부사장 대런 블롬퀴스트는 "현재 압류 증가세는 위기가 아닌 시장 균형 회복의 일부"라고 평가했다. 그는 코로나19 기간 동안 도입된 손실 완화 정책이 아직도 유효하며, 그 덕분에 많은 가구가 여전히 압류를 피하고 있다고 말했다.

또한 최근 몇 년간 주택 가격이 크게 오르면서 상당수 주택 보유자들이 높은 자산 가치를 보유하게 됐다. 이를 활용해 압류 전 자발적 매도나 대출 재조정이 가능해졌다는 것이다. 블롬퀴스트는 "많은 사람이 집을 팔아도 손해를 보지 않는 상황이기 때문에 압류까지 이어지지 않는다"고 분석했다.

금융당국의 대출 심사 기준 강화도 압류 억제에 기여했다. 팬데믹 이후 대출 기준이 까다로워져 상대적으로 재정적으로 안정된 이들이 주택을 구매하게 됐다는 것이다. 그는 "고용 시장이 강한 것도 압류 방지에 중요한 요소"라며 "실업은 압류의 가장 큰 원인인데, 지금까지는 실업률이 낮은 편"이라고 말했다.

반면, 높은 가격과 금리로 인해 주택 구매 자체가 어려워진 것도 또 다른 원인이다. 뱅크레이트(Bankrate)에 따르면, 2024년 미국의 평균 모기지 납입액은 월 2200달러를 넘겼다. 이는 2020년 대비 물가 조정 기준으로 월 800달러 이상 증가한 금액이다.

하버드대 주택연구소에 따르면, 2024년 미국의 중위 단독주택 가격은 중위 가구 소득의 5배에 달했다. 이는 2019년의 4.1배, 1990년대 평균인 3.2배를 훨씬 웃도는 수치다. 이에 따라 모기지를 통과한 구매자들은 상대적으로 재정 능력이 뛰어나며, 향후 압류 위험도 낮다는 평가다.

세금, 보험료, 유지비용까지 함께 오르면서 자산 여력이 없는 이들은 애초에 주택 시장 진입 자체가 어렵다. 시장에 진입한 이들이 그만큼 견고한 경제적 기반을 갖췄다는 의미이기도 하다.

일부 도시는 상승세… 그러나 전체는 안정

전국 단위 통계만으로는 전체 상황을 설명할 수 없다. 지역별로는 편차가 크다. ATTOM 자료에 따르면, 압류 증가 상위 20개 도시 중 55%가 미국 동남부에 집중돼 있으며, 이 가운데 35%는 플로리다에 몰려 있다.

블롬퀴스트는 "팬데믹 기간 인구 유입으로 인해 급격히 가격이 오른 지역 중 일부는 지금 가격이 하락하면서 소위 '깡통주택' 상황이 발생하고 있다"고 설명했다.

도시별로는 실업률과 경제 상황에 따라 압류율이 엇갈린다. 예를 들어 클리블랜드, 라스베이거스 등은 실업률이 전국 평균보다 높아 압류 증가에 취약하다는 평가다.

반면 내슈빌(-42.3%), 버팔로(-41.6%), 털사(-30.7%), 콜럼버스(-28.0%), 미니애폴리스(-18.1%) 등 일부 도시는 압류 건수가 큰 폭으로 줄었다. 전체 225개 대도시 중 180개, 약 80%는 팬데믹 이전인 2020년 2월보다도 압류율이 낮다.

블롬퀴스트는 "팬데믹 이전의 압류율 자체도 역사적으로 높은 수준은 아니었다"며 "지금 대부분의 도시가 여전히 매우 낮은 압류율을 보이고 있다"고 말했다.