본래 '조건부 양도증서' 뜻, 제3자 관여 공정한 매매

부동산이나 사업체를 사고 팔아본 사람이라면 누구나 다 에스크로 과정을 거친다.

'에스크로(Escrow)’는 본래 법률용어로 ‘조건부 양도증서(어떤 조건이 성립될 때까지 제3자에게 보관해 둠)’라는 뜻으로 계약당사자 사이에서 계약이 아무 문제없이 끝날 때까지 제3자가 보증인 역할을 하는 것을 의미한다. 즉 거래의 안전성을 위한 매매보호장치로 미국에서는 부동산 '매매 제도' 로 자리잡았다. 쉽게 말해 에스크로는 '미국의 부동산 매매과정' 이라 할 수 있다.

한국과 같이 부동산 거래제도 자체가 선진화 되어 있지 않은 상황에서는 부동산 거래의 투명성이 불분명하고, 부동산 매매사기 및 기타 여러 가지 부작용이 많이 발생한다.

또 이중계약서를 이용해 실거래가 보다 낮춰 검인계약 신고를 하며 이러한 과정에서 거래사고가 발생하고 공평한 과세가 실현되지 못하고 있다.

에스크로 제도는 이러한 부동산 거래 사고와 부정을 예방한다. 에스크로를 이용하면 판매자와 구입자가 합의한 대로 거래가 이루어질 수 있도록 제3자가 개입하기 때문에 공정하고 확실하게 소유권이 이전된다.

즉, 판매자와 구입자가 자금과 서류를 처리할 수 있는 모든 책임을 제3자에게 맡기기 때문에 위험을 최소화 할 수 있다는 장점이 있는 것이다.

에스크로 회사나 타이틀 보험사 그리고 변호사가 에스크로 맡아

미국은 50개주가 각기 다른 법을 가지고 있는데 캘리포니아주, 워싱턴주, 네바다주, 알라스카주, 하와이주 등 10여개주는 대부분 부동산이나 사업체 매매시 에스크로 회사가 개입한다.

그러나 플로리다주나 뉴욕주, 일리노이주를 비롯한 기타 다른 주들은 변호사나 소유권 보증 보험회사인 타이틀 보헙사가 주로 에스크로 업무를 취급한다.

부동산이나 사업체 거래 또는 융자과정에서 에스크로를 맡은 회사나 변호사는 철저히 중립적인 제3자의 입장을 취한다. 에스크로 책임을 맡은 측은 판매자, 구입자, 또는 대부를 해주는 은행이나 금융 기관의 합의사항을 이행시켜 주고, 법적인 사무절차와 매매 대금의 전달과정 등 매매과정 이행 여부를 확인하고 종결해준다.

에스크로 과정에서는 매매 대금의 지불, 매매 거래에서 쌍방의 요구 사항 이행, 부동산 소유권 보존을 위한 소유권 보증보험 (Title Insurance Policy)획득, 세금문제, 화재 보험 획득, 소유권 명의 이전 등기, 채무 변제, 담보 설정및 말소, 임대및 전세등으로 발생하는 일체의 모든 요구 사항이나 합의 사항이 이뤄진다.

에스크로 담당자는 고객에게 투자나 법적인 상담을 할수 없으며 거래 당사자로부터는 절대 간섭을 받지 않는 중립 입장을 지켜야 한다. 또 거래 당사자의 거래 비밀을 보장해 주고 해당 관계자 이외에는 정보가 누설 되지 않게 업무를 취급해야 한다.

에스크로 거치지 않는 매매는 위험

부동산 거래시 에스크로를 연다는 것은 매매 계약상의 합의 사항을 이행할 준비가 돼 있다는 것을 뜻하며, 법적 문서, 등기 문서, 매매대금 이 에스크로 회사에 위탁된다는 것을 또한 의미한다.

이후 카운티 정부 등기 등 모든 법적인 사무 절차가 종결되는 동시에 구매자에게 소유권 양도 증서가 전달되고 판매자에게는 매매 대금이 안전하게 전달되면 에스크로가 닫혀지는 것이다.

에스크로를 열지않고 소유권의 명의 이전, 부채, 법적 문제, 세금 체납등 제반 문제가 제대로 처리되지 않은 부동산이나 사업체를 취득할 때 모든 문제와 법적 문제에 대한 책임은 구매자가 지게되므로 에스크로를 열지않는 매매는 대단한 위험에 처해지기 쉽다.

그러므로 거래 완성을 위해서는 기술적인 능력과 공신력이 있는 에스크로 업무 담당회사나 변호사가 필요하게된다. 어떤 회사를 선택할것인가는 구입자 자유이지만 보통 부동산 브로커가 적절한 에스크로회사를 소개해 주며 에스크로 기간은 보통 4주에서 8주가 소요된다.

에스크로 비용은 판매자와 구매자가 각각 부담하게 되며 그 분량은 서로 다르다. 에스크로를 열기전과 서명하기전에 제반 사항을 면밀히 살피고 전문 지식을 가진 변호사, 부동산 중개인 그리고 회계사의 자문을 받으면 더욱 안전하다.